전세 계약 연장을 하려고 보면, 현재 살고 있는 지역의 주변 시세나, 임대인(집주인)의 요구 등의 이유로 인해 전세 보증금을 증액하거나 혹은 감액 하는경우, 아니면 유지하는 경우가 있는데요. 오늘은 전세 계약 연장중 전세보증금 증액, 감액, 혹은 유지의 세가지 상황에서의 유의사항에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
- 보증금 유지시 유의사항
- 보증금 증액시 유의사항
- 보증금 감액시 유의사항
우선, 계약 연장을 위해서 임대인(임차인)에게 연락을 하고, 보증금에 대한 내용이나, 계약 연장에 대해 상의를 해보아야 합니다. 만약, 임대인(임차인)에게 직접 연락이 힘들다면, 계약했던 부동산을 찾아가 부동산을 통해 연락 및 협의를 하는것이 좋습니다.
1. 보증금 유지시 유의사항
같은 조건으로 계약 연장이 된다면, 특별한 사항이 계약서를 새로 쓸 필요가 없습니다. 계약서를 새로 쓰지 않는다면
- 기존의 계약 내용이 그대로 유지되기 때문에 확정일자를 새로 받을 필요가 없습니다.
- 단, 기존 계약서는 반드시 보관하고 있어야 합니다.
만약, 임차인이 대출 연장 등의 이유로 인해 계약서를 새로 작성하여 재계약을 해야 한다면
- 재계약시 복비 및 중계 수수료는 일반적으로 0~10만원 으로 진행됩니다.
- 동일 조건으로 계약서를 쓴다면 계약기간은 2년으로 보고, 임차인이 중간에 전세계약 종료를 하게 된다면, 다음 임차인(세입자)에 대한 복비를 지불해야 합니다.
- 전문가에게 자문을 구해 기존 확정일자를 유지할 수 있는 특약 내용을 넣어두시는 것이 좋습니다.
2. 보증금 증액시 유의사항
만약 임대인의 요구로 인해서 보증금을 증액할 경우에는 일반적으로 계약서를 다시 작성합니다. 그럼 보증금 증액시에 대한 유의사항을 알아보도록 하겠습니다.
- 임차인이 계약갱신요구권을 이용하여 전세 계약 연장이 이루어지는 경우, 전세 보증금의 증액은 5%를 넘을 수 없습니다.
- 증액된 부분에 대해 계약서를 반드시 작성하고, 계약서에 작성된 증액된 금액에 대한 확정일자를 반드시 받아야 합니다.
- 계약 연장에 대한 계약서는 증액된 부분에 대해서만 작성해야 하며, 기존 보증금에 대한 계약까지 완전히 새롭게 작성해서는 안됩니다. 계약 연장 기간과 증액 금액을 명시한 후, '기존 계약의 효력은 존속한다.' 라는 내용을 계약 내용이나 특약으로 넣어주어야 합니다.
- 이렇게 증액된 부분에 대해서만 계약서 작성을 하고 확정일자를 받는 이유는 혹시나 임대인이나 집에 문제가 생기는 경우 우선변제권 유지가 가능하기 때문입니다.
- 계약서와 확정일자를 받으신 후에는, 기존 계약서와 새로 작성한 계약서 두개를 반드시 함께 보관해야 합니다.
3. 보증금 감액시 유의사항
보증금 증액과 달리 보증금 감액시에는 특별한 상황이 아니라면 감액에 대한 계약서는 쓰지 않는것이 좋습니다. 보증금 감액 연장 계약은 기존 계약의 효력을 유지하면서 보증금만 낮추는 것이므로 새로운 계약이 아니기 때문입니다.
- 따라서, 새로운 계약서를 작성하지 않고, 기존 계약서에 감액에 대한 내용을 추가하는 형식으로 보통 계약 연장이 이루어집니다.
- 만약, 전세 대출 변경등과 같은 특수한 경우로 인해 새로운 계약서 작성이 필요한 경우, 반드시 기존 확정일자를 유지할 수 있는 특약 내용을 적어두셔야 합니다.
- 확정일자는 새로 받을 필요가 없습니다. 만약 확정일자를 새로 받으신다면, 우선변제권 순위가 밀려날 수 있습니다.
- 기존 계약서는 반드시 보관해 두어야 합니다.
- 전세 보증금을 임대인이 돌려줄 수 없다면, '주택임대차보호법 제7조'에 의해 기준금리 +2%의 전환율로 월세로 돌려주게 됩니다.
- 주변시세가 내렸음에도 보증금을 돌려주지 않거나, 임대인과 연락이 되지 않는다면 임차권등기명령을 준비하여 계약만료 1개월 전 내용증명을 보내시기 바랍니다.
오늘은 전세 계약 연장시, 전세보증금 증액, 감액, 유지의 각 상황에 대한 유의사항을 알아보았습니다. 다음에 더 알찬 정보와 함께 돌아오겠습니다. 감사합니다!!
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