전세 계약 기간 만료일이 다가오게 되고, 계약 연장을 하고싶은 분들은 처음에 매우 답답하실 텐데요. 오늘부터 전세계약연장에 대해 처음부터 하나씩 알아가는 시간을 갖도록 하겠습니다. 오늘은 그중 전세계약연장 절차에 앞서, 연장 방법의 종류와 계약갱신요구권이란 무엇인지, 반드시 알아야 할 기본 개념에 대해 알아보도록 하겠습니다.
- 기본 개념
- 합의에 의한 갱신
- 묵시에 의한 갱신
- 계약갱신요구권
1. 기본 개념
임대차계약(=전세계약)은 당사자간(임대인(집주인)과 임차인(전세자))의 합의나, 주택임대차보호법 규정에 따라 계약 연장이 가능합니다.
전세계약 만료가 다가오는 때(보통 대략 3개월 전) 당사자간의 합의로 계약 갱신을 할수 있으며, 합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다.
묵시에 의한 갱신은 법률의 규정에 따라 계약갱신에 대한 의사표시가 없는 경우, 전세계약이 갱신되도록 하는 것이며, 기존 계약과 동일한 조건으로 다시 계약하는 것으로 간주됩니다.
자세히 알아보기에 앞서 간단히 정리해 보자면, 전세계약 만료가 다가오는 때, 임대인 혹은 임차인의 계약조건 변경이나, 기간 연장에 대한 합의에 의한 갱신이 이루어 지거나, 혹은 계약종료 2개월 전까지 임대인, 혹은 임차인의 통지가 없는 경우 묵시에 의한 갱신이 이루어 지게 되며, 정당한 사유가 없는 경우, 임차인은 계약갱신요구권에 의해 1회의 계약 연장을 무조건 적으로 요구할 수 있습니다.
그럼, 합의에 의한 갱신, 묵시에 의한 갱신 계약갱신 요구권은 무엇인지 자세히 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
2. 합의에 의한 갱신
2.1. 합의에 의한 계약 갱신 이란?
합의에 의한 계약 갱신이란, 임대차 계약(전세계약) 만료쯤(보통 만료 3개월 전 정도) 임대인과 임차인이 전세계약의 조건이나 기간을 변경하는 등, 계약 조건을 변경하여 합의 갱신하거나, 기존 전세계약과 동일한 조건으로 합의갱신 할 수 있습니다.
합의 갱신은 기존 전세계약이 완전히 종료된 후 새로 전세계약을 하는 임대차 재설정이나, 전세계약중에 미리 일정기간의 연장을 합의하는 기간연장의 합의와 구별됩니다.
2.2. 합의 갱신의 효과
합의 갱신의 효과는 당사자간 합의의 내용에 따라 정해집니다.
전세계약 조건을 변경하는 합의 갱신중, 임차보증금(전세금)을 증액하는 경우, 이에 대한 확정일자를 받아야 후순위 권리자에게 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
3. 묵시에 의한 갱신
3.1. 묵시에 의한 갱신이란?
전세계약이 끝나기 6개월~2개월 전까지 기간에 집주인이 전세자에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건 변경에 대한 통지를 하지 않은 경우, 기존 전세계약과 동일한 조건으로 다시 계약 연장이 된 것으로 봅니다. 반대의 경우(전세자가 집주인에게 2개월 전까지 통지하지 않은 경우)도 동일합니다.
- 임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한경우, 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.
- 갱신 거절의 통지는 계약기간이 종료 된 후, 더이상 계약을 하지 않겠다는 통지를 말합니다.
- 계약조건 변경에 대한 통지는 전세계약기간이 끝나면 계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대가 응하지 않으면 계약을 종료하겠다는 통지를 말하고, 이 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다.
- 만약, 임차인이 계약금을 2기에 달하도록 연체하거나, 임차인으로써의 의무를 위반한 경우, 묵시에 의한 갱신을 할 수 없습니다.
3.2. 묵시에 의한 갱신의 효과
- 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 계약과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 간주됩니다.
- 묵시적 갱신의 경우, 보증금과 차임도 종전의 계약과 동일한 조건으로 간주됩니다.
- 묵시적 갱신으로 갱신된 경우, 계약기간은 2년으로 간주됩니다.
- 묵시적 갱신의 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 혹은 2년의 임대차 기간을 주장할 수 있습니다.
- 임차인이 계약을 해지하는 경우, 임대인이 통지를 받고 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
4. 계약갱신요구권
계약갱신요구권이란, 임차인이 임대인에게 계약기간 종료 6개월~2개월전까지 계약갱신을 요구하는 경우, 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 임차인의 권리입니다.
임차인은 1회에 한하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 계약의 존속기간은 2년으로 간주됩니다.
갱신되는 임대차계약은 전 계약과 동일한 조건으로 다시 계약된것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 주택임대차 보호법의 범위 내에서 증감할 수 있습니다.
다만, 아래 사항에 해당하는 경우, 임대인은 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있습니다.
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓이나, 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여, 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인 동의 없이 주택의 전부, 혹은 일부를 전대한 경우
- 임차인이 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 대상 주택이 멸실되어 임대차의 목적을 당성하지 못할 경우
- 임대인(혹은 직계존속, 직계비존속)이 목적 주택에 실 거주하는 경우
오늘은 전세계약 연장 절차나 유의사항에 앞서, 계약 연장 방법의 종류와 기본 개념에 대해 알아보았습니다. 오늘은 여기서 마치도록 하겠습니다. 감사합니다!
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